新界发展可借鉴深圳经验 陈红天博士吁不要头脑发热

2021.09.04

回归以来，具内地背景的公司愈趋活跃于本港地产市场。在《国安法》及完善选举制度下，本港不同人士用脚表态，企业亦不例外——曾豪掷70亿投资香港物业、坐拥全港最高呎价豪宅的祥祺集团主席陈红天博士，旗下祥褀集团总部就设在香港，接受本刊专访时直言，现时是香港重新出发的契机，城市规划不应再故步自封，内地优劣的经验都值得借鉴。

一度被视为“隐形富豪”的陈红天博士，5 年前始进入公众视线。皆因仅一年，他先后购入山顶地皮，再买下红磡全幢商厦。当年，他已向本刊预言：一、香港顶级豪宅买少见少，楼价难跌；二、企业总部未必留在核心地段，由中上环至湾仔一带扩展至其他地方。

时间证明他是正确的。“近两年，尽管香港风雨飘摇，豪宅价格仍然坚挺，证明人们对香港仍有信心，选择留下来生活及创业。”隔着电话，陈红天博士人在深圳，表示若非疫情，每晚都从深圳回香港住。

商业城市泛政治化

近期，内房积极买边境住宅地，自 2019 年以来，六幅中有三幅，就由中资夺得。被问到内房开发新界背后的盘算？“用不着动辄区‘内地’及‘香港’。”陈红天博士纠正记者：“内房都在香港上市，投地正常不过。”

再说香港市场开放，任何资金都在商言商，“举例投资写字楼，就是大型企业看好长线，所以愿意将总部落户香港；至于住宅，则是有数得计，有钱赚就会投。”

陈红天博士早年已移居香港，但在内地有庞大的业务，对香港的发展轨迹有切身体会的同时，又避免了当局者迷。他惋惜说，香港本来是商业城市，以往许多事情，被过度政治化。以“一地两检”为例，“明明是便利市民，仍然扰攘了很久”；还有新界规划，“明明地积比率非常低，为什么未能充分利用？”一言蔽之，政治拖垮施政。

讨论地产规划，陈红天博士驾轻就熟，实战经验丰富外，还有理论基础，其博士论文题目是关于中国房地产。“现在，内地的城市规划都很科学化，即使二线城市都有法定图则，每个片区通过精密计算。”

他以上海为例，就可媲美拉斯维加斯及西雅图，“竟可拿一大片土地作公园，为什么做到？因事前已计算出该区将住多少人、配多少学校、社区设施，包括球场、泳池及影院等，然后再按规划竞标。”

反观香港，即使湾仔、旺角等同样是市区重建，惟陈红天博士形容，则规划得“有点随意”了，“突然间会出现插针楼”。缺乏整体规划，连豪宅地段都不例外。陈红天博士是山顶居民，就有以下观察：“西半山街道都非常窄，然而动不动就建五六十层高楼，究竟马路能容纳多少车辆？人口有没有饱和？”

政府强弱悬殊衍生两种规划

规划乱象还有“缩水楼”。陈红天博士忆述，昔日港人会呻在大陆买到“缩水楼”，时移势逆，今日内地人反认为港楼才是真正缩水，皆因“要分摊大量公共面积”。

之所以有落差，离不开政府强弱势。首先是单位面积，内地政府较强势，所以能规范发展商，销售面积由不同部门计算，最后才通知发展商；其次是发展速度，查实流程两地相近，只是内地政府，执行力远高于香港罢了。

陈红天博士表示，全国几乎各大中城市都在更新，就是将所有地积比低、参差不齐的片区，统一给发展商规划，他相信这个模式，同样适合香港新界，“即使有村民不满意，大可按市价，倾到满意为止”。

以往，香港一提到官商合作就被扣上官商勾结的帽子。陈红天博士补充说，只要制定好游戏规则，公开进行商业招标即可。“以前很多外商觉得大陆腐败，社会高速发展时，有些规则或许未完善，惟近年已没再听闻。香港透明度更高，所有媒体都在监督，怎样勾结呢？”

他强调，香港不能再故步自封，“早期大陆很多地方向香港学习，现在很多方面已经超越，香港也可反过来向内地学习。”

深圳写字楼总空置率30%

对于两地发展，陈红天博士客观中立，强调香港既要吸收成功经验，同时要避免高速发展的教训——“深圳写字楼就是灾难，各种新增办公、研发楼宇累加空置率达30%至40%！”跳出深圳，原来许多内地城市，写字楼都严重供过于求。为什么会这样？无非就是“恶性竞争”，“个个城市都争做金融中心，一有地就建写字楼，最终租不出，也卖不成，造成大量空置，甚至价格爆跌，结果由发展商到金融机构，连政府都非常头痛！”

香港需要警惕。“中央提出大湾区，思路正是区域分工、协同发展。同样地，若套落新界，也不是有地就建写字楼，盲目发展成商业区，不应头脑发热，至于如何科学决策？则留待政府自行研究了。”

被问及“深圳超越香港”的说法，陈红天博士就事论事，表示论人均GDP，“香港仍然远超深圳”，他还是那句，“好的东西值得借鉴，不好的则引以为鉴”，认为香港无需要全盘学习内地。

“香港高度市场化，这种氛围历百年形成，每个人只要尽本分，政府不必过度干预，仍能如常运作。”陈红天博士说：“尽管过去有些耽误，惟香港仍有许多地方，明显领先深圳，甚至其他内地城市，例如香港人敬业、经营意识很强。”

用金融孵化科创

当年陈红天博士移居香港，最欣赏这里的司法制度及营商环境，此优势仍然存在，“我作为商人体会非常深刻，融资绝对领先大陆。成本低、政策连贯，而且国际化”。

原有优势能如何充分发挥？“目前，首要考量还是解决住房问题，其次则是发展高科技，香港有条件成为科技孵化基地。我身边有些朋友拥有具商业价值的科研专利，也是在香港这边融资。”

不应只有四大家族 年轻人需要新榜样

陈红天博士发迹于深圳，原本是位中学教师，八十年代末转行从商，后来更加创业，并成立祥祺集团，他称但凡能赚钱都会涉猎，所以由房地产到旅游等，旗下业务遍布全球，主要从事投资。

香港仔在内地发围

他曾经忆述，过往“盲目向往”香港，九十年代初决定移民，来港后却受尽白眼，今时今日仍经常被说成“深圳富豪”——事实却是早于回归前，已是香港永久居民，直至今天都视香港为家。

芸芸职衔当中，陈红天博士担任“同心俱乐部”主席近十年。这个俱乐部特别之处在于，70%会员是香港永久居民，惟普遍香港人却不知道。“顺丰王卫、富力李思廉都是正宗香港仔，他们回内地创业非常成功，为什么这些香港故事，总是被香港人忽略呢？”他有感而发。

陈红天博士不以为然地指出，香港社会熟悉的企业家名字，仍然停留在上一代，例如李嘉诚、李兆基，“四大家族是非常优秀的企业家，但对于年轻一代来说，今天的发展模式已经不同从前，所以也要换批人塑造新榜样”。

若然用数字来说话，陈红天博士表示，传统香港的地产企业，其实已很难称得上为“偶像级企业”，皆因天外有天、人外有人，在他的朋友圈中，便已经不乏公司规模“动不动就几千亿、几万亿市值”。确实，翻查俱乐部的会员名单，就知道猛人云集了——当中包括腾讯的马化腾、比亚迪的王传福等。

他还不忘补充：“迈瑞医疗的徐航先生，他控股的公司市值达6000亿，他都是香港永久居民。”

抛开对大湾区偏见

之所以细数“成功案例”，陈红天博士无非是想带出“内地机遇”，尤其希望勉励年轻人，应该要“推开心窗”，“大湾区对香港来说，其实真是好机会，大家不要有偏见！”并语重心长说：“一个理性成熟的人，应该是哪里有利于自己，就往那里去发展，为什么年轻人不考虑回去、尝试寻找机会，而一定要挤在香港呢？”

陈红天博士呼吁，若然有志创业的话，实应认真思考，“国内有很大发展机会，还有很多更成功的人！”话说回来，陈红天博士本身都是成功“香港故事”——从百呎蜗居，住到山顶豪宅，因为他非常勤力，而且把握每个学习机会。

他曾经跟本刊分享，九十年代来港后，就报读澳洲遥距课程，硕士毕业后，刚巧碰上北京对外贸易大学在港招生，所以博士论文就研究房地产。他强调，学位都是很辛苦读回来的，“其实当时已很忙，也赚很多钱，但人的成功是多方面的，不只有钱，还要有思想”。他非常鄙视“买学位”这种行为。

成功非侥幸。陈红天博士爱看书、日读 10 份报纸，也趁空档写文章，批评土豪欠修养。“我受了香港人的文化影响：守法、按规矩办事、有合同精神，不喜欢那么多邪门歪道。”他曾这样形容自己。

（转自香港《信报财经月刊》，记者李润茵）