新界發展可借鑒深圳經驗 陳紅天博士吁不要頭腦發熱

2021.09.04

回歸以來，具內地背景的公司愈趨活躍于本港地產市場。在《國安法》及完善選舉制度下，本港不同人士用腳表態，企業亦不例外——曾豪擲70億投資香港物業、坐擁全港最高呎價豪宅的祥祺集團主席陳紅天博士，旗下祥褀集團總部就設在香港，接受本刊專訪時直言，現時是香港重新出發的契機，城市規劃不應再故步自封，內地優劣的經驗都值得借鑒。

一度被視為“隱形富豪”的陳紅天博士，5 年前始進入公眾視線。皆因僅一年，他先后購入山頂地皮，再買下紅磡全幢商廈。當年，他已向本刊預言：一、香港頂級豪宅買少見少，樓價難跌；二、企業總部未必留在核心地段，由中上環至灣仔一帶擴展至其他地方。

時間證明他是正確的。“近兩年，盡管香港風雨飄搖，豪宅價格仍然堅挺，證明人們對香港仍有信心，選擇留下來生活及創業。”隔著電話，陳紅天博士人在深圳，表示若非疫情，每晚都從深圳回香港住。

商業城市泛政治化

近期，內房積極買邊境住宅地，自 2019 年以來，六幅中有三幅，就由中資奪得。被問到內房開發新界背后的盤算？“用不著動輒區‘內地’及‘香港’。”陳紅天博士糾正記者：“內房都在香港上市，投地正常不過。”

再說香港市場開放，任何資金都在商言商，“舉例投資寫字樓，就是大型企業看好長線，所以愿意將總部落戶香港；至于住宅，則是有數得計，有錢賺就會投。”

陳紅天博士早年已移居香港，但在內地有龐大的業務，對香港的發展軌跡有切身體會的同時，又避免了當局者迷。他惋惜說，香港本來是商業城市，以往許多事情，被過度政治化。以“一地兩檢”為例，“明明是便利市民，仍然擾攘了很久”；還有新界規劃，“明明地積比率非常低，為什么未能充分利用？”一言蔽之，政治拖垮施政。

討論地產規劃，陳紅天博士駕輕就熟，實戰經驗豐富外，還有理論基礎，其博士論文題目是關于中國房地產。“現在，內地的城市規劃都很科學化，即使二線城市都有法定圖則，每個片區通過精密計算。”

他以上海為例，就可媲美拉斯維加斯及西雅圖，“竟可拿一大片土地作公園，為什么做到？因事前已計算出該區將住多少人、配多少學校、社區設施，包括球場、泳池及影院等，然后再按規劃競標。”

反觀香港，即使灣仔、旺角等同樣是市區重建，惟陳紅天博士形容，則規劃得“有點隨意”了，“突然間會出現插針樓”。缺乏整體規劃，連豪宅地段都不例外。陳紅天博士是山頂居民，就有以下觀察：“西半山街道都非常窄，然而動不動就建五六十層高樓，究竟馬路能容納多少車輛？人口有沒有飽和？”

政府強弱懸殊衍生兩種規劃

規劃亂象還有“縮水樓”。陳紅天博士憶述，昔日港人會呻在大陸買到“縮水樓”，時移勢逆，今日內地人反認為港樓才是真正縮水，皆因“要分攤大量公共面積”。

之所以有落差，離不開政府強弱勢。首先是單位面積，內地政府較強勢，所以能規范發展商，銷售面積由不同部門計算，最后才通知發展商；其次是發展速度，查實流程兩地相近，只是內地政府，執行力遠高于香港罷了。

陳紅天博士表示，全國幾乎各大中城市都在更新，就是將所有地積比低、參差不齊的片區，統一給發展商規劃，他相信這個模式，同樣適合香港新界，“即使有村民不滿意，大可按市價，傾到滿意為止”。

以往，香港一提到官商合作就被扣上官商勾結的帽子。陳紅天博士補充說，只要制定好游戲規則，公開進行商業招標即可。“以前很多外商覺得大陸腐敗，社會高速發展時，有些規則或許未完善，惟近年已沒再聽聞。香港透明度更高，所有媒體都在監督，怎樣勾結呢？”

他強調，香港不能再故步自封，“早期大陸很多地方向香港學習，現在很多方面已經超越，香港也可反過來向內地學習。”

深圳寫字樓總空置率30%

對于兩地發展，陳紅天博士客觀中立，強調香港既要吸收成功經驗，同時要避免高速發展的教訓——“深圳寫字樓就是災難，各種新增辦公、研發樓宇累加空置率達30%至40%！”跳出深圳，原來許多內地城市，寫字樓都嚴重供過于求。為什么會這樣？無非就是“惡性競爭”，“個個城市都爭做金融中心，一有地就建寫字樓，最終租不出，也賣不成，造成大量空置，甚至價格爆跌，結果由發展商到金融機構，連政府都非常頭痛！”

香港需要警惕。“中央提出大灣區，思路正是區域分工、協同發展。同樣地，若套落新界，也不是有地就建寫字樓，盲目發展成商業區，不應頭腦發熱，至于如何科學決策？則留待政府自行研究了。”

被問及“深圳超越香港”的說法，陳紅天博士就事論事，表示論人均GDP，“香港仍然遠超深圳”，他還是那句，“好的東西值得借鑒，不好的則引以為鑒”，認為香港無需要全盤學習內地。

“香港高度市場化，這種氛圍歷百年形成，每個人只要盡本分，政府不必過度干預，仍能如常運作。”陳紅天博士說：“盡管過去有些耽誤，惟香港仍有許多地方，明顯領先深圳，甚至其他內地城市，例如香港人敬業、經營意識很強。”

用金融孵化科創

當年陳紅天博士移居香港，最欣賞這里的司法制度及營商環境，此優勢仍然存在，“我作為商人體會非常深刻，融資絕對領先大陸。成本低、政策連貫，而且國際化”。

原有優勢能如何充分發揮？“目前，首要考量還是解決住房問題，其次則是發展高科技，香港有條件成為科技孵化基地。我身邊有些朋友擁有具商業價值的科研專利，也是在香港這邊融資。”

不應只有四大家族 年輕人需要新榜樣

陳紅天博士發跡于深圳，原本是位中學教師，八十年代末轉行從商，后來更加創業，并成立祥祺集團，他稱但凡能賺錢都會涉獵，所以由房地產到旅游等，旗下業務遍布全球，主要從事投資。

香港仔在內地發圍

他曾經憶述，過往“盲目向往”香港，九十年代初決定移民，來港后卻受盡白眼，今時今日仍經常被說成“深圳富豪”——事實卻是早于回歸前，已是香港永久居民，直至今天都視香港為家。

蕓蕓職銜當中，陳紅天博士擔任“同心俱樂部”主席近十年。這個俱樂部特別之處在于，70%會員是香港永久居民，惟普遍香港人卻不知道。“順豐王衛、富力李思廉都是正宗香港仔，他們回內地創業非常成功，為什么這些香港故事，總是被香港人忽略呢？”他有感而發。

陳紅天博士不以為然地指出，香港社會熟悉的企業家名字，仍然停留在上一代，例如李嘉誠、李兆基，“四大家族是非常優秀的企業家，但對于年輕一代來說，今天的發展模式已經不同從前，所以也要換批人塑造新榜樣”。

若然用數字來說話，陳紅天博士表示，傳統香港的地產企業，其實已很難稱得上為“偶像級企業”，皆因天外有天、人外有人，在他的朋友圈中，便已經不乏公司規模“動不動就幾千億、幾萬億市值”。確實，翻查俱樂部的會員名單，就知道猛人云集了——當中包括騰訊的馬化騰、比亞迪的王傳福等。

他還不忘補充：“邁瑞醫療的徐航先生，他控股的公司市值達6000億，他都是香港永久居民。”

拋開對大灣區偏見

之所以細數“成功案例”，陳紅天博士無非是想帶出“內地機遇”，尤其希望勉勵年輕人，應該要“推開心窗”，“大灣區對香港來說，其實真是好機會，大家不要有偏見！”并語重心長說：“一個理性成熟的人，應該是哪里有利于自己，就往那里去發展，為什么年輕人不考慮回去、嘗試尋找機會，而一定要擠在香港呢？”

陳紅天博士呼吁，若然有志創業的話，實應認真思考，“國內有很大發展機會，還有很多更成功的人！”話說回來，陳紅天博士本身都是成功“香港故事”——從百呎蝸居，住到山頂豪宅，因為他非常勤力，而且把握每個學習機會。

他曾經跟本刊分享，九十年代來港后，就報讀澳洲遙距課程，碩士畢業后，剛巧碰上北京對外貿易大學在港招生，所以博士論文就研究房地產。他強調，學位都是很辛苦讀回來的，“其實當時已很忙，也賺很多錢，但人的成功是多方面的，不只有錢，還要有思想”。他非常鄙視“買學位”這種行為。

成功非僥幸。陳紅天博士愛看書、日讀 10 份報紙，也趁空檔寫文章，批評土豪欠修養。“我受了香港人的文化影響：守法、按規矩辦事、有合同精神，不喜歡那么多邪門歪道。”他曾這樣形容自己。

（轉自香港《信報財經月刊》，記者李潤茵）