购房常识

1、容积率、绿化率、建筑覆盖率及其关系：

所谓“容积率”，指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。建筑覆盖率又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)，除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。

2、建筑面积、套内建筑面积及其关系：

套内建筑面积指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

（1）套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；

（2）套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；

（3）阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

已竣工房产的建筑面积和套内建筑面积以测绘机构出具的竣工测绘报告为准。

3、土地使用年限：

土地使用年限决定了该土地上附着得建筑物的使用年限，国家对土地使用权最高年限规定如下：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。《土地使用权出让合同书》上明确记载了该块土地的使用年期。

4、《房地产证》上记载内容：

主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、购买价款以及房地产他项权利等。

5、预售合同与现售合同：

在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房产时，使用预售合同；当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同。两种合同均为统一版本，通过房地产信息网络录入打印，买卖双方签字盖章。